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地产精英聚贤钱塘 优铺商学院商旅地产之声响彻杭州

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10年前,浙江宾馆作为中转站,接待了来自欧洲国家的奥运官方代表团。那一年,第29届奥运会成功举办,荣耀了华夏。

 

10年后的今天,仍是在西湖河畔,浙江宾馆接待了一支来自中国五湖四海的地产精英。8月19日这一天,第4届三四五线商旅地产复盘实操分享暨全国渠道联销对接峰会在这里完美落幕,再次惊艳了整个中国。


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优铺商学院第四届峰会全家福大合照


从经纪公司到全国渠道,房地产产业链上下游全线贯通,优铺商学院携手中聚房联聚集了数十位地产精英以及大型商家品牌商代表,联合打造出地产界下半年的盛世华章。


中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长、建设部房地产估价与房地产经纪专家委员会主任委员柴强、徐州新高度董事长陆裕昌、台州新联赢董事长黄萍、天津安博房地产经纪公司总经理郭瑞林、上海合住赢副总经理杨宁、中原商业地产操盘专家张重晓、房联汇总经理赵天星、海南卓亚集团董事长王生孝、新创会会长陈明亮,以商学院客座教授的身份出席本次峰会,带来极为精彩的分享。


峰会现场,大理傲金网络科技有限公司赵凌、苏州共和地产顾问机构高原、内蒙古客立方房地产营销策划有限公司于恩鹏、河南郑州元亨房地产营销策划有限公司牛永涛、九养巴登旅游服务公司贾瑞文、株洲和合瑞美营销策划有限公司袁选民等多位老总,成功入股优铺商学院,成为我们的新锐合伙人。


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优铺商学院基石合伙人


“小的公司就像一滴水,小溪流要融入平台的大海,要加入优铺商学院的森林”

 

优铺商学院基石合伙人在现场表示,自己就像一滴水,河海不择细流故能就其深,所以毫不犹豫地加入了优铺商学院。

 

在优铺商学院的汪洋中,他们见到了毛大庆、杨现领、柴强这些行业的泰斗级人物,他们见到了购物中心、写字楼、商业街、公寓等全项目痛点的针对性实操,他们见到了优铺实打实储备的上万个品牌商家亲临现场。

 

优铺商学院,我们不一样!


实打实的重量级嘉宾


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陈云峰

优铺网创始人&董事长、中经联盟创始人&秘书长、优铺商学院董事长


做任何事都是天时地利人和,现在的天时就是房地产剧烈的转型升级,今年行业在剧烈整合,向专业化迈进。转型就意味着“危”与“机”并存,是难得的行业洗牌机会。

 

在每次行业转型的时候,我们应该抱团取。优铺商学院就是要做商业地产的专业平台,面向二三四线城市的代理公司、经纪公司和渠道公司。第一届峰会我们请到了贝壳研究院院长杨现领,第二届上我们聘请了毛大庆做名誉院长。一生二,二生三,三生万物,现在优铺商学院做品牌赋能,各地都有代理公司和经纪公司,但缺乏自己的品牌。

 

我们要发展100人,也就是说100个在当地具有代表性的人组建公司,一起搭建平台,告诉每个客户总部在北京。整合开发商资源,形成产品的专业委员会,覆盖商业、公寓、写字楼、车位、互联网、媒体,把这些全部整合起来。并借助优铺两款APP整合全国的房源。

 

借助中经联盟聚合上游开发商,已经有10万的粉丝了,全是房地产高管。我们已经在北京、天津、上海都成立了分盟,8月22日武汉分盟也会成立,9月和10月会在郑州和长沙成立分盟。从北京开始往全国发展,自上而下,势如破竹,很快拓展到全国的一线城市。

 

优铺的卖铺宝正在放加盟,租铺宝做中介选址,11月份和12月份进入深圳、上海,并且要发展100个城市。想一想,一款软件能在中国100个城市流动,这非常了不起。中国有300多个地级市,我们发展到100个城市,全国性的品牌最具杀伤力。

 

十九大明确了“房住不炒”,中国的住宅已经过了顶点,住宅之后一定是商业。现在房子的3种属性:居住属性,金融属性和商品属性,中央确定打掉了商品属性,限制金融属性,只留居住属性。而中国有一个特别大的机会在商业市场。

 

优铺商学院的新未来,第一件事就是要继续股权连接,除弊出新,股权连接利于长远。第二,我们要组建董事会,共同治理优铺商学院。第三,我们有2款软件,租铺宝和卖铺宝。租铺宝到年底会开放,在当地3个月就可以盈利。卖铺宝也在放加盟,用工具做事。

 

还是一句话:天时地利人和,成就我们。特别感谢每一位,大家都是风风雨雨过来的,相信我们优铺商学院,大家花时间是值得的,随着时间,我们的友谊和历久弥新。


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柴强

中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长、建设部科学技术委员会委员、建设部房地产估价与房地产经纪专家委员会主任委员、中国建筑学会建筑经济分会副会长


经纪行业一端联系着供给者,另一端联系着需求者。它之所以重要,是因为房地产交易的金额很大,是高额;频次很低,是低频;环节很多,时间很长,专业性非常强,交易者也就是买卖租赁者双方都非常慎重但缺乏相关专业知识和经验,所以很多交易者需要诚信和专业的经纪服务。房地产经纪本质上是为人们进行房地产交易提供专业服务,不同于一般的销售行业,不是简单的卖楼、卖房,是为交易者提供专业的服务。

 

房地产经纪行业是房地产业和现代专业服务的重要组成部分。从发达国家和地区来看,房地产经纪行业是房地产业的主体,现在房地产交易量当中新房交易不到10%,但新房交易也是经纪服务,但人们一说起“房地产业”,都是指房地产经纪业和服务人员。

 

目前国家房地产经纪机构20多万家,这是从全国工商局和住房城乡建设部的数据,实际上没有这么多。52%的经纪机构是单家门店,42%的经纪机构门店数少于10家,将来还会更加小微化,将来的发展趋势是“小微化+平台化”,是平台化的发展。

 

目前,商铺主要是投资性需求,买商铺的目的主要是通过出租获取收益,在意长期的租金回报率。所有的投资都是租金收益加上持有期末的增值收益,商铺更决定于持有期间的收益,如果是海外买还有货币的问题。所以,做商铺更要求专业性。


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江志祥

优铺商学院副董事长


商业地产已经进入了下一轮蓝海,但是三四五线城市的商业地产成了“伤业”。商业地产复盘不是从一个点就可以复盘的,它存在不同的属性,具有商业的综合价值属性。

 

商业地产的系统复盘应该归纳为“九九归一”复盘大法,该从9个维度和1个中心去展示商业地产的复盘。“九九归一”的“一”是商业价值,而我们所承担最主要的责任就是要把商业价值进行提升。要实现九大维度,要考虑商业业态,物业类型、运营常态、价格动态、场景加持、策略导流、回报吻合、开疆拓客、案场逼定。


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李笑然

优铺商学院院长


商业有很多代理公司和经纪公司一下子很难在技术上复盘。在这个转型提升,在转向商业的道路当中,企业还要进行生存和盈利。就是从非常好操作,也有管理输出和经济输出的车位入手。

 

对于开发商而言,为什么车位不好卖,第一个是小区的规范性不强,第二个是有些小区还没有交付,第三是业主感觉到花10万买车位没有占到便宜。所以这就造成了开发商难卖车位和业主没占到便宜的心理博弈战。

 

卖车位模式是什么?其实1万送8万是1个礼包,即现在买了车位,还可以回购,还可以送一系列的东西。送八件品牌家电,九样经典家具,八大装修主材。第二类套餐,买车位家里送油卡车、装饰品、净水系统、全套的智能家居等。第3个套餐,可以送油烟机、送燃气灶,消毒柜、洗碗机、冰箱、洗衣机等等。我们可以混搭,针对小区、面积和户型混打出任何的套餐。

 

车位的合报快销一定要分析开发商的痛点,客户不买的原因是什么,随后调整策略。刚才讲的只是部分案例,因为小区不同,户型不一样,面积不样,所以不整个打法以及组合也不一样。总体而言,我们可以做到让客户不花钱得到东西,买车位。让开发商可以快速变现,快速得到资金保障。我们的合作办法是什么呢?只要加入优铺,成为优铺的股东,我们就有不一样的工具。


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郭瑞林

优铺商学院沧州分院副院长、优铺商学院创始合伙人、天津安博房地产经纪公司总经理


商旅地产就是旅游业和房地产的相结合,开发与经营模式所形成的各种物业的总成,满足城市居住短期居住,作为置业者的第二居所的可售物业,满足休闲居住、养老等相关的房地产开发形式,包括时权酒店、产权酒店、养老度假村等。

 

为什么要选择商旅地产?因为这是抢占一个市场的蓝海,差异化的发展与生存的机会。很多时候有一句话叫天时地利人和,往往一点成绩不是我们多优秀,只是我们借助了天时地利人和,在对的时间我们抓住了对的方法而已。

 

以前行业内一直把一类产品叫做虚拟铺,一直强调的是化虚为实,可我叫它分割铺。因为商场是真实存在的。我们的商铺是什么?是一个大的商场里,把它分割成若干个铺位,商场是真的,铺位是真的,合同是真的,产权证是真的,将来的租赁运营、回报也会是真的。一定要让购买者觉得对它有信心,它是一个实实在在存在的,它不是虚无的,不是缥缈的。

   

针对有传统储蓄观点的人,我们灌输的是储蓄,现在钱放到银行只能储蓄。与这样的投资相比,商铺可能有相对比较好的收益。还有就是尊老,买商铺每年返期可以成为助学基金,就是挖掘所有传统的美德,让他如何和我们产品有效对接。这些都是我做产品的心得。


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陆裕昌

优铺徐州城市合伙人、优铺商学院徐州分院院长、优铺商学院创始合伙人、徐州新高度董事长


商业地产本质是经营,换句话说不是房子卖得好坏,本质是经营能否起来或者能否持续经营。商业地产的属性金融,投资商铺主要是投资回报,而且每年要有增加。

 

商业地产有8大失败原因:经营模式、规划错误、物业设计、动线不畅、品牌业态组合不好、装修管控无力、营销企划缺失、招商。

 

同时商业地产也有8大误区:一是销售价格虚高,商业地产的价格高;二是商业地产的管理人员认为开发利润可以弥补经营亏损;三是市商业经营认为就是招租,招满铺子基本上就完成了经营;四是规划设计在前,建好房子再招商;五是业态定位,找商业经营者定位,因为我是2001年以后步入房地产,经历了先做商业再做地产。很多做地产没有商业经验,所以找商业经营者定位;六是商业地产定位;七是商业经营人做商业地产,或者地产人做商业经营;八是商业规模越大越好。

 

商业地产复盘需要4+2战略,即2大利益点:人流和资金。4个方块指消费者需求、经营效益、投资回报、开发利润4个整体利益面。

 

定位定乾坤,我认为做商业地产的核心关键就是定位。先做市场调研,画3张地图:商业地产、区域商业地图、项目周边商业地图。还要进行3个测算:项目总测算,租售或持比例测算和开发阶段、招商阶段、运营阶段投入产出测算。

 

我加入优铺之后享受到了3大优势:一是平台,通过租铺宝和卖铺宝基本上可以把当地城市的一手商铺、二手商铺全部集中在平台。二是管理工具,把城市里的经纪人、经纪公司分级别全部整合在一起,它是轻资产运营,提供管理工具。三是品牌资源库,优铺上有四五万个平台,有了资源库,可以让招商简单得不能再简单了。

 

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黄萍

优铺商学院创始合伙人、优铺商学院台州分院院长、台州新联赢董事长


商业地产核心是运营,一个项目的成功,运营决定了内容的增值价值。既要持续运营,也要在销售过程中融入运营里的。商业地产要成功,一定要融入进去,把运营逐步融入进去,让商业有价值,有价值之后就不怕价格高。

 

运营过程中,未来市场的客户是谁要分析清楚。运营就是做活动,赚人气,为经营户带来生意。商业价值构成里,虽然把运营放在了最后面,实际上运营应该在最前面,很多时候运营就是招商,我们经常把招商和运营分开,实际上是分不开的。因为一个新的商业体不是招一次就可以了,它会面临很多淘汰。

 

全国三四五线城市共289座,其中三线70,四线90,五线129。三四五线城市,很多是卖不动的项目,也就代表存量,三四五线城市面积库存有1.2亿平方米,1.44万亿,这还是一片碧海蓝天。


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杨宁

上海合住赢酒店管理有限公司副总经理


地产行业时冷时热存量大,处境尴尬去化难。尤其是公寓作为配比性产品,经商不及商铺,办公不及写字间,居住不及住宅。持有成本高,40年商业产权抗性高。面对这样的情况,如何解决公寓去化难的问题呢?要从两个核心元素出发:用户形象管理和扩大营销群体。

 

合住赢是一家自带客户牛两的全周期公寓专业服务商,在线管理的房屋超过了4万套。在营销和资源整合上,我们经验丰富的营销专家合创中国,市代理项目布局全国,城市覆盖量比肩一线开发企业,合创中国独创乐得资产证券化理论和不动产“营销九大法”,给予营销顾问的支持。在产方面,我们有中青旅背书,中青旅是我国旅游业第一家以完整旅游概念上市的公司,我们知道的乌镇、古北水镇等都是旗下企业。在当下情况下,途家、合创中国、中青旅共创了合住赢的品牌,给合住赢公寓项目以流量和渠道支持。

 

当今社会产品只是一个公司的标配,公司和公司间的竞争已经不再是单纯的产品竞争,而是模式和模式的竞争,在营销的道路上,拥有好的模式就如同用开着法拉利的速度秒杀一切穿着拖鞋的对手。以前没有任何赋能的情况下总是期待未来,但今天有好的模式将等待我们。


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张重晓

中原商业地产操盘专家、共生型营销法则倡导人、中原商业智库平台管理管家


现在整个中国的商业地产迎来蓝海时代,我们发现蓝海时代的产生让整个商业也变得非常多元化。以前都统称为商业,慢慢融入商贸,接着有商旅、商务,现在又有商创、商科,今年又迎来了很多产业园、科技园的综合生态园区的项目。

 

和通货产品相比,写字楼更有难度。它门槛高,承担很高的运营风险。因为写字楼不是敞开门做生意,只要招商完成了运营就好了乐观,但租金是永不附加,自营部分还要考虑市场上的号召力、产业地位等等,要做到这些有很大的难度。

 

营销的传统渠道用不了。只能用事件类的圈层活动做复。商业地产的常规操盘法是常规产品卖价格定位、角色定位,圈人群,最后卖角色运营。而我们第一步上去就卖客户。整个宣传过中,最经常讲的是产品,反其道行之,获得了很大的落地效能。


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闵新闻

中聚房联会长、一二手地产培训导师、房地产狼人学院总教练


开发商的痛点是标准化的产品不愁,非标产品去库存很难,操刀力比较弱。代理公司的痛点是品牌弱,不敢涉足商旅文,单枪匹马,地位非常低下。经纪公司的痛点是限购、限贷、限商等造成了今天中介经纪公司的微利、薄利甚至亏损。

 

破局之法一是破钱关,必须把钱当做工具。二是破情关,所有的目标都是为情服务。三是破能量关,散发出来宽容。四是破生死关,过得好的时候要想到未来不好过的日子。

 

个人的能力是有限的,团队的能力是无限的。个人只有依附团队、加入团队才会变得伟大,未来才有资格。


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王生孝

海南卓亚集团董事长、三亚市房地产中介协会会长、海南房地产中介协会常务副会长


对于旅居房产,房、客有很重要的分离。在新环境中把旅游地产玩转?最主要的是通过业务销售,整体来说,对于分销商和经济公司就是一体,经纪公司可能会在一、二手有相互转介的可能,要连接好上游项目,下游就是对客源市场的分析。

    

旅居地产现在存在的一些问题,可能机制上缺乏机制考核基础,就是不知道怎么入手、怎么运营,还有就是不知道怎么操盘。因为都是做二手房,对卖新房根本不了解。缺乏专家,从开发、销售到维护缺乏科学的指导和论证,对旅居的概念不清晰。还缺乏勇气,业务上我们不敢突破,还有就是团队构架调整与人员二次分工是业务发展的必然结果,变则通,不变还是留个问号,但变应该是有机会的。


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陈明亮

新房创业联合会会长、浙江卓惟途欣资产管理有限公司总经理


我们要对房地产行业有清晰的认识。它之所以成为下一个蓝海,主要是两个因素:一是下一个中国的方向是消费升级;二是文旅把握了均衡发展。文旅地产最重要的核心特点是考虑中国经济的均衡发展方向,政策提出了对西部的扶持和旅游产业的支持,所以文旅地产主要是在消费升级、均衡发展两个方向。

 

目前商旅地产以文带旅,以旅带商,以商促产,机遇与挑战并存。前面有中国经济的巨大张力,有巨大的蓝海市场。目前中国经济的现状所有的趋势比较光明,但整体来说真正产生具有强大消费力或者巨大经济效应还比较困难。目前,文旅地产最大的机遇是国家依然鼓励大消费。


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高飞

顺聚控股创始人


企业怎么把商业做好,怎么从中介真正的转型成总代。从职业到创业的合伙人机制,所有的项目都有中高管项目跟投。在项目众筹里,我们一直在探讨新型模式的探索。所有的众筹合作体就是分享、众筹、模式、大众、开放、机会、转变、平台和发展。所以在合作新模式的探索里以人为导向,而不是以项目为导向。我们在行业界一直对所有人讲不缺项目,缺得更多的是人才。所以我们把人放到了第一个,把项目放到了第二个。

 

要做到前市场,先策划,中销售,后服务。把服务提到了第一位,把市场也提到第一位,中间销售和策划自然而然就有了。经营一家小型企业的时候,就是靠感情。到中公司的时候,我们学会了靠机制。稍微偏大一点的时候,文化就重要了。


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赵天星

房联会现任会长、德商汇执行会长、房联汇网络技术有限公司总经理、荣城新房部总经理、云南邦房副总经理


说到旅居地产,首先是海南,接下来就是云南。云南的旅游人数和旅游收入每年都在持续上涨,收入从2014年的17.4%上涨到2017年的33.3%,此外国家“一带一路”的政策,云南将是面向南亚和东南亚的桥头堡。

 

云南的交通正在快速发展,昆明的长水机场年吞吐量达到了4195万人,全中国排名第五。到2015昆明新的机场会新增25个机场,高铁已经“八出省,五出境”的框架已经基本完工了。所以云南将成为下一个海南,错过海南,就不要再错过云南了。


实打实的赋能支持


优铺商学院赋能落地,360°为合伙人承担各项赋能性资源整合并线下落地职能。本次峰会,优铺商学院创始合伙人弓超也在百忙之中特意奔赴杭州,以特邀嘉宾的身份来到峰会现场,为优铺商学院站台。


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优铺商学院创始合伙人弓超与董事长陈云峰合影


加入优铺商学院合伙人都是紧密连接的家人,平台实打实的落地赋能服务让彼此更加强大。在峰会的股东会议上,所有股东在会上表示,将全力支持弓超总的创新事业。


实打实的商家资源对接


从上游的开发商,到中下游的经纪公司、代理公司、营销策划公司,优铺商学院强大的整合与赋能能力覆盖了商业地产产业链的全部环节。本次峰会,广誉远、just撸it 、如意馄饨、都可茶饮、老庙黄金等20家优铺商学院合作品牌亲临峰会,囊括了餐饮、健身、零售、娱乐、养生全业态,各品牌相关负责人分享最新拓店计划和选址需求,现场完成品牌对接。


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杭州峰会品牌商家


峰会上所展示的开发商资源、品牌资源、互联网工具、营销操盘经验,都只是是商学院平台综合性赋能力量的“冰山一角”。优铺商学院是中国商业地产的黄埔军校,平台上网聚商业地产行业精英讲师,并帮助合伙人与开发商项目资源对接、与品牌商家资源对接,并整合各地区中介、代理渠道资源对接。平台采用股东捆绑形式,面向全国范围经纪公司、代理公司、渠道公司以股权形式加入商学院,优铺将于2020年~2022年3年间收购51%股权,整体打包上市,届时所有合伙人将共同分享平台福利。


优铺商学院 我们不一样


优铺商学院董事长陈云峰,于2016年6月正式创立中国首席商铺租售O2O平台优铺,公司总部设立于首都北京,瞄准商业地产垂直细分市场的蓝海机遇,着力打造商业地产全产业链生态圈,天使轮融资已获得东方资产旗下东方邦信置业、优享创智(5Lmeet共享际)、中经大业资本、中投置地等机构的数千万元投资。

 

同年11月,品牌正式对外发布,并于2017年7月正式上线APP卖铺宝,从根本上改变了开发商、经纪人、品牌资源信息不对称、销售难、招商难等问题,其通过联动开发商、经纪人及品牌资源,打造专属商业地产的资源整合营运平台,以共享众包服务经纪世界,用数据战略引领商业地产。

 

2018年4月,优铺面向存量市场正式推出租铺宝App,服务于商铺店主、开店创业者、品牌商家群体,致力于提升实体商业选址效率的互联网商铺交易服务平台。

 

租铺宝的商业模式从根本上改变传统商铺租赁行业信息不对称、选址效率低、风险难规避等弊端,旨在通过数据化、智能化、专业化的精准选址服务,依托真实海量的在线铺源,公开透明的交易原则,专业精准的匹配服务,重构开店体验,提高运营效率。

 

2018年3月,优铺商学院诞生,并与城市合伙人通过股权合作,为其进行平台赋能、品牌赋能、资本赋能、服务赋能、工具赋能,共同搭建覆盖全国的中国首席商铺租售O2O平台,既赋能全国从事商业地产租售业务的中小型房地产中介公司,同时也能帮助住宅类公司向商业转型。第4次峰会成功举办后,优铺商学院累计发展股东已接近40人。

 

优铺商学院的股东不仅仅在股权上的紧密捆绑、共同发展的合伙人,在情感上也是肝胆相照、风雨同舟的家人。不少合伙人在享受到优铺商学院赋能服务之后,主动担任起了优铺商学院的“宣传员”,向身边的地产同僚介绍商学院。同时,创始合伙人黄萍、郭瑞林、陆裕昌等,更是主动请缨担任峰会的分享嘉宾,将自己在商学院获得的实实在在的优惠分享给参会嘉宾。


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优铺商学院大家庭


正是——

 

杯中酒常满,优铺开门广交四海朋友;

 

峰会不停歇,平台落地实干说到做到。

 

更多的赋能力量和品牌展示,将在下一次的武汉峰会中继续输出,更多的资源整合型赋能服务优铺商学院将在未来不断展现!我们期待更多经纪公司、代理公司、渠道公司加入到优铺商学院大家庭之中来!


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