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光大安石基金北京新光大中心商业总经理严枫:投资价值要看项目经营和现金流

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连续4年蝉联由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院3家单位联合颁布的“中国房地产基金综合能力TOP10”榜首荣誉、国内首家也是唯一一家以不动产资产管理为主业的上市公司……


作为境内知名的房地产私募投资机构,光大安石无疑引领着中国房地产行业的金融创新。


房地产是金融不可分割的一部分,金融贯穿了房地产产业链的多个环节,金融对于房地产到底意味着什么?


6月24日,在优铺商学院的峰会上,光大安石基金北京新光大中心商业总经理严枫出现在现场,讲解了金融地产的精彩内容。同时,严枫也受聘成为优铺商学院客座教授,将有机会为大家带来更多分享。


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光大安石基金北京新光大中心商业总经理严枫


以下是演讲全文


 我本身是做商业运营的,做商业到现在有15年了,所以,我今天跟大家分享的主要是做金融地产的内容。

    

现在国家对于地产的融资渠道管控得比较严,特别是从2017年下半年和今年年初开始,所以很多地产公司确实是资金链紧张:有的是散售,在卖自己的住宅和商业;也有人通过自己的渠道来跟各大机构合作。


那么,地产和金融该怎么去结合起来做呢?即不是纯粹做地产,也不纯粹做金融。


所谓不动产,大家的简单理解就是地产。我们投资不动产主要是3大块:写字楼、购物中心和工业地产。工业地产其实是仓储物流,京东、淘宝电商的仓库,北京和西北的中心仓库都需要租仓储,就是物流新地产。


我们把项目并购回来以后,由我们自己来管,去改造、去创新、去把资产升值。


并购基金,就是自己成立平台来并购不动产,包括写字落、商业、工业。同时可以不并购,而做结构实现融资,可以作为投资人来投资。这个项目做好了以后,有稳定的现金流了,可以证券化,用钱再去投资。


在并购项目的时候,有一些是房地产开发企业,也有一些是商业运营企业。在并购项目的时候,要坚持几点价值投资。所谓价值投资,要看现金流,要看回报,不是看房产这个房子值50000元/平,明年值60000元/平,而是看这个项目能做多少经营,能有多少现金流,根据现金流反推市场价值是多少。


投资是要对投资人有负责,对他的回报是有承诺,承诺的是投资回报率是多少,不管是多少都没有关系,我们谈定以后,在做经营的时候就必须达到这个回报,所以我们就要比较坚持这个项目真正的价值是多少,而不是切分了以后卖给小业主,真正在做并购的时候不是按照这个来算的。要坚持价值投资。


还有风险控制。风险控制在金融地产里面是特别重要的一个环节,在任何一个基金公司,风控部门很强大,它会提出一系列问题,除非投资部门把这一系列问题全部解决,才有可能投这个项目。否则的话,就把这个项目pass掉,所以对风险控制比较严格。


在金融里面,大家讲究闭环,闭环就是融、投、管、退。这个闭环说起来简单,但是大部分基金公司不愿意做“管”这个事情。


融资很简单,你要去买项目、要去投资的话,必须有钱。融资部门和退出部门实际上是统一的。融资部门有了钱以后就去投资,并购资产、并购股权、结果化投资都可以,投完了以后,这个资产怎么办?


如果是放在那,那就跟银行一样,银行给人家贷款,贷款完了以后出问题了也不管,就变成一个烂账或者坏账。而我们让它经营起来、活起来,有了现金流以后,再去资本市场证券化。证券化就是退出,就是用稳定的现金流做回报,有投资人来投,拿到钱以后再来融、投、管、退。


目前光大安石是第一个打通这个闭环的,所以我们出去讲的时候也很有信心。


今天感谢陈总给我们的机会介绍这一方的知识,如果有机会希望跟大家能合作。我就讲这些。谢谢!  



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