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优铺商学院第3届峰会燃爆京城 唱响商业地产时代最强音

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6月下旬,步入夏后至的北京气温突破34℃,高温炙烤京城。而比骄阳更火热的,是优铺商学院第3届品牌对接峰会的现场!23日上午9点,优铺商学院重在定位、赢在资源 第3届三、四、五线商业地产实操暨商家品牌对接峰会在北京华彬中心多功能厅隆重举行。来自全中国的经纪公司、代理公司的老总,再聚优铺商学院,共同见证优铺商学院第3届峰会的成功举办。

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“商业地产下沉至三四线,加盟比例会上升,大品牌占有率会上升,优秀的加盟品牌有价值。而且互联网平台将发挥更好的作用为行业赋能。”优铺商学院董事长陈云峰曾把互联网工具比作行业变革暴风雨到来前的绳子,通过股权捆绑才能实现深度合作。优铺一系列的互联网工具(官方网站、App、M站等)和中经联盟双平台模式,为优铺商学院股东提供真正专业的360°全方位资源整合和综合赋能。

 

优铺商学院强大赋能的力量在峰会上已初露锋芒,它的中经联盟双平台运营模式,整合了全国范围的开发商——朝阳大悦城总经理李瑞,中经联盟营销专委会主席、泰禾集团副总裁沈力男,中经联盟商业地产专委会副主席、华夏幸福商业事业部运营中心总经理胡泊等开发商代表均出现在峰会现场,带来商业地产运营分享。

北京朝阳大悦城李瑞

    泰禾集团副总裁

贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领,徐州新高度董事长陆裕昌,合创中国董事长弓超等人,北京华隆创信董事长丰晓启等经纪公司、代理公司的老总,也在峰会上带来精彩演讲。

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贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领


聆听巨匠之声 剖析地产未来

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▲优铺网董事长、创始人,中经联盟秘书长,优铺商学院董事长陈云峰

现在中国房地产行业,特别是商业地产再下沉到三四线,就是一个特别大的趋势。 加盟的比例会上升,大品牌占有率会上升,优秀的加盟品牌有价值。互联网平台将发挥更好的作用为行业赋能,现在所有的经纪公司都在用互联网化。


未来会有100万职业经纪人和10万加盟,为什么我们要用网络,因为只开店的费用太多,中国加盟公司的估值将超过前面任何一个国家,中国的市场大,房地产发展又快,我得出一个结论,作为商业地产资源的整合平台和分销的一个平台是非常好的。

 

优铺能做到的,首先是品牌背书,第二,平台整合资源。 第三,影响力。个人不如团队,团队不如平台,团队不如趋势,我们搭建平台把握趋势。 第四,专业的智库,优质方案形成教材。第五,效率型工具就是沉淀大数据。 第六,资源对接。第七,股权合作。以合伙人公司的形式,比联创公司更强。 第八,将来在优铺网上,任何一个商圈的人口跟消费数据都能查到。

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优铺商学院副董事长江志祥

操盘可以归纳为“一三一四法”。


即一大法则,三四五线操盘“适度超前”。


三大重点,提高物业价值最重要的一条是业态,业态决定基本租金的规律,通过物业的适度超前,可以把价值进行提升。


我们销售价格不是拍拍脑袋,而是和业态定位以后制定出培育期。这样我们开发商就能够成功隐身退出,放心交给运营公司。所以,商业地产不是简单的定价策略,定价、物业形态、动线,都很复杂,实际上卖出去以后才刚刚开始,这要体现出物业的价值。


第二个“一”,是增强市场信心,做到“放水养鱼”。


项目要做到四大吻合,与政府要求、市场消费者、投资者和开发商吻合。

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朝阳大悦城总经理李瑞

现在商业概念太多,包括流量、场景、体验等等。有一些目前是很难变现的,但有一个词我比较认同,那就是场景。场景应该是我们今天强化实体经济或者是实体商业体验的一个很重要的载体,跟今天的移动互联网没有关系,以前我们有场景,今天有场景,今天的移动互联网强化了我们消费者对于线下场景的概念。场景的本质是生活逻辑,也就是说我们在购物中心里打造场景,本质是还原生活逻辑,怎么样让消费者在实体经济里更符合他习惯的生活逻辑。

 

购物中心里做场景有几个要素非常重要,第一是空间营造。第二是情感,必须要赋予情感,作为实操的人来说必须要想明白什么样的方式能让这个空间有情感体验。第三是社群,就是真正的社会属性。

 

今天的购物中心已经很清晰地从渠道向平台转化,不再是一个收租子的房东,而是真的是要做平台,要真的做一些不再是单一以品牌为内容的东西。平台成长在于平台的深度和广度,传统品牌是觉得合适就来,而互联网公司则更愿意共同构建一个新的内容场景,赋予到线下。

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贝壳研究院院长杨现领

今天整个房地产行业正处在从总量平衡到增量阶段,向总量平衡之后存量的转型,整个市场的交易结构在走向全面的存量化。在互联网时代,整个房地产中介行业正在从旧的商业文明奔向新的商业文明,核心产物就是平台的崛起,原来的平台是连接性平台,连接房源希望与客源就够了,通过这个来建立网络效应。今天通过这个来建立更大的服务型的平台,这就是时代的取舍,这就是平台的崛起,是大势所趋。

 

任何平台成功必须满足3个基础条件。一是能够提升数量、改进质量,在供给端有所作为。第二,降低交易成本,提升供需双方连接的效率和匹配交易达成的效率,配送的效率。第三,加深用户锁定。

 

平台崛起是大势所趋,但是在平台崛起的情况下,平台跟公司之间的关系,不是严格意义上讲零和的关系,而是共生关系。今天真正意义上的平台一定是实现了消费者满意,消费者满意之后改进供应端,供应端和需求端都能够提供正反馈之后。

 

互联网越发达,内容越丰富,DIY的时间就会越长,消费者自己找房子时间长,对经纪人的占用就会少,经纪人占用越少,效率就会提升,经纪人效率提升,整个服务消费者的时间缩短,效率一定会提升,整个单价一定会上升,体验一定会变好。

 

2018年行业出现最大的变化就是加盟模式的诞生,当我们建立一套标准化的服务逻辑之后,这个逻辑通过加盟能够实现更大的组织扩张,在整个经纪行业几乎也是这样,加盟渗透率很高。

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中经联盟商业地产专委会副主席胡泊

作为运营来讲,运营从感觉上只是管理,其实做好运营不仅是从财务角度上支持做好运营,还要懂得工程,前期设计的工程调节配置,对后期运营的成本控制非常强。运营的好坏,前期设置是非常重要的,因为可以减少后期的运营成本。当运营成本降低,租金提升,那中间利润就有了。运营不再是我们物业管理情况,有很多商业公司运营还停留在普通物业管理的水平上。

 

做小镇,首先第一个就是人的问题。在偏僻的区域要做商业,是为了让人能来这个地方。我们等于是把这个商业倒着做,是先要有商业来吸引人。小镇一定要找到属地化的东西,千万不要追求做时髦或高大上的东西。

 

做小镇也好,做任何创新型的业态也好,一定要把商业的思维植入进去,才能做好。因为它要经营,它不是只是建好了来居住,而是要经营,而经营中一定跟商业有关系。其次还要考虑到,我用什么人、用什么理由、招什么样的人来到这里,以前做传统商业,这个区域就做社区,吸引三公里以内的。如果做小镇,你只是吸引三公里的,那是不行。做小镇一定要考虑到长远,要吸引一百公里以外的人到这里,要宣传跟谁合作。

 

定位规划要遵循“橘生淮南则为橘,生于淮北则为枳”。一个人在不同时间、不同环境有不同的消费需求,所以同一个业态在不同区域不可能把它的业态直接搬过来,不能生搬硬套,还是要属地文化为主。小镇的特点和我们城市商业地产是完全不一样的,我们要打造的是更贴近自然的东西。

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优铺徐州加盟伙伴、徐州新高度董事长陆裕昌

大体商业地产简化为3个形式:底商、街区、大盒子。在三四线城市由于经济欠发达和相关的专业人员的原因,所以我们可能会存在一些失败的原因和误区,原因无非是经营模式有误、营销企划缺失、招商调整滞后。


商业地产需要的是4+2战略。即四个利益链:消费者、商铺、投资人和开发商。另外,两大利益点分别是人流和资金流。


总体来说,要遵守八大定位:商圈和规模定位、商业产品定位、商业主题和品牌定位、商业功能定位、商业客群定位、商业建筑和功能分区定位、商业档次和业态品类配比定位 、产品售价与租金定位。

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优铺商学院合伙人弓超

商业地产销售需要破阵九法。即第一是做10年分期。第二是即买即收租。第三是一次性付款的,第四叫一次性返还,第五交多少返多少,第六是利息加上零首付,这是对在建工程做的。第七,全额贷,自己贷。第八,先贷款后抵租。第九是以租代售。现在我们越来越发现,任何一个项目单一的方法是解决不了的,这些方法我们一定要混合制。

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华隆创信董事长丰晓启

把商铺招进来后,物业使命没有结束,而经营上的要素是跟物业息息相关的。


第一,物业在经营过程中会遇到问题,信息不透明,物业不舒心,管理不到位,服务不到位。在他们的管理下,商铺就生存在水深火热之中。 

   

第二,物业的收入遇到瓶颈,很难吸引和留住人才。还有机制设计和良性循环问题,还有一个通病就是,业主交的物业费、广告费、维修服务费都是物业遇到的很重要的问题,很难解决的问题。


品牌资源对接    战略合作达成


从上游的开发商,到中下游的经纪公司、代理公司、营销策划公司,优铺商学院强大的整合与赋能能力覆盖了商业地产产业链的全部环节。本次峰会,乐友孕婴连锁、归位瑜伽、盒马生鲜、朗诗·常青藤、麦颂唱吧KTV、汇隆智能影像馆、LALALA药妆等30家优铺商学院合作品牌亲临峰会,囊括了孕婴、健身、零售、养老、娱乐、美妆全业态,各品牌相关负责人分享最新拓店计划和选址需求,现场完成品牌对接。

归位瑜伽联合创始人唐美华

    乐友孕婴童首席执行官龚定宇

峰会当天,优铺商学院还与中国中聚房联签订战略合作协议。双方将在资源、平台等多方面发展深度合作,建立了品牌战略合作计划,充分发挥各自优势,促进优铺商学院向更高层次、专业化的产业链资源整合型赋能服务平台发展。

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除商业地产操盘经验的分享,优铺商学院在24日下午精心策划了北京两大顶尖商业项目游学,先后前往合生汇、朝阳大悦城进行项目实地考察。

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优铺商学院朝阳大悦城实地游学

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优铺商学院合生汇实地游学

“个人不如企业,企业不如平台”这是自优铺商学院今年3月成立,一直坚信与秉持的口号,也是贯彻每一届峰会的商学院信念。


峰会上所展示的开发商资源、品牌资源、互联网工具、营销操盘经验,都只是是商学院平台强大赋能的“冰山一角”。其余的开发商资源、品牌资源和项目游学,将在明天的峰会下半场持续展示,而更多的资源整合型赋能服务优铺商学院将在未来不断展现,优铺商学院将持续唱响商业地产时代最强音!

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